城市：二線城市零售市場不斷發展，與上海、北京兩座頭部城市的品牌差距日漸趨小。
近三年，18座城市正持續縮小與上海和北京的品牌差距。很多選擇直營的國際品牌仍會選擇上海和北京作為首發地，但往往會在一年內就在成都、杭州或深圳開出下一門店。
五年前，50個國際品牌在18座城市的平均店鋪數是上海和北京平均數的20%，而在2019年，這一比重上升至26%。品牌在成都和南京的覆蓋度已經與上海和北京相差無幾，但在廈門、鄭州、寧波的覆蓋程度則僅有60%，后期仍有擴張潛力。
廣州及深圳作為華南區核心城市，受到經濟及政策利好因素的支撐，市場總體表現穩定，國內零售商對于進入廣深兩市仍持積極態度，深圳在20城零售商指數排名中位列第三。
品牌：成熟品牌在核心城市擴張普遍放緩，更具新意的細分市場品牌更待挖掘。
消費端的數字化體驗極大提升了消費熱情。國際品牌日益重視對中國線上市場的覆蓋，以吸引更廣域的消費者。而在線下店鋪，強化核心店鋪的功能和影響，鋪設全品類產品，提升次級店鋪的靈活性已成共識。
截止2019年年中，我們關注的8個品類的品牌在20座城市的門店平均擴張率較一年前下降了5.2個百分點至4.3%。其中僅有咖啡連鎖擴張率超過10%。
細分領域品牌關注度持續上升，新興創業品牌、具有情感價值的傳統品牌、小眾國際化妝品牌等都在為市場帶來更多新意。
廣州的零售物業市場持續維持穩定。國內零售商受其對市場強大的信心、高度認知及合理的戰略發展規劃所支撐，仍維持在廣州較為積極的擴張計劃。李寧、波司登這兩個品牌就是呈現這一趨勢的最好例證。值得關注的是快閃店的崛起已成為零售商提高品牌知名度和推進商業拓展行之有效的方法之一。另一方面，因其能有效地吸引更多的人流量，提高購物中心的使用率，同時挖掘消費者的潛在消費傾向，快閃店近來已成為最受業主青睞的零售業態。
深圳優質零售物業市場的租賃需求主要來源于護膚品、化妝品及香水、兒童及母嬰用品、親子設施和個人護理等業態，且來源于國外零售商的租賃需求更為亮眼。
第一太平戴維斯華南區董事長林木雄表示：“在以廣州、深圳兩市為核心的粵港澳大灣區發展背景下，政策與經濟積極因素的釋出將會增強零售市場信心，從而激發更多零售商品牌進入市場的興趣，使得它們在未來的拓展布局中更專注于灣區市場。”
電子及服裝品牌引領中國品牌出海征程，東南亞市場備受關注
直接收購品牌或直接在當地市場開出門店參與競爭成為中國零售品牌探索海外經營的主要方式。新興市場提升品牌銷售業績之外，在北美及歐洲的頂級全球城市設立店鋪，則有利于品牌深入全球一線商業圈，建立更好的品牌關系和形象。
在重點關注的100家中國零售品牌中，有20個品牌已在海外市場開店，45個品牌表示了潛在的海外拓展意愿。從已開店鋪的分布來看，東南亞是目前中國品牌最為集中的區域，約33%的店鋪位于東南亞；其次為東亞（含港澳臺），占比約21%。電子產品、服飾及電動汽車是目前海外擴張最為積極的三大業態。
中國最貴的商業街平均租金約等同于歐洲二線城市核心商業街。但與全球游客追捧的頂級商業街仍有很大差距。而東南亞市場租金則更具吸引力，這也進一步吸引國內品牌集聚東南亞市場。
展望：市場正逐漸回歸以產品和消費者為中心的零售之核，為新的發展蓄勢。
中美貿易爭端充斥諸多不確定性，以消費帶動經濟增長仍將是政府工作的重中之重。近兩年部分產品進口關稅的減免已顯著吸引大量消費回流境內，而個人所得稅及增值稅改革仍有進一步完善空間。
中產階層規模持續擴大，年輕消費群體日益崛起，市場對優質零售品牌的需求持續增加。而有效觸達及觸動消費者，則需要品牌做出更多本土化和數字化努力。
第一太平戴維斯廣州商鋪部董事張宸豪表示：“華南地區作為中國最具活力的零售市場之一，除了面對自身零售市場競爭，亦面臨部分消費者流失至港澳地區的挑戰，競爭愈加激烈。廣州多個非核心商圈逐漸崛起，是未來新品牌、新業態進駐發展的沃土，了解年輕消費者及擁抱新技術是購物中心的致勝關鍵。”
來源：觀點地產網
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