與傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)不同，一線城市的寫字樓市場(chǎng)普遍被認(rèn)為供過于求。寫字樓租賃情況是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，廣州、深圳的成熟商務(wù)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)正悄然發(fā)生變化。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)指出，北京、上海、深圳寫字樓市場(chǎng)空置率居高不下，一連創(chuàng)下多個(gè)“歷史新高”。
019年第三季度，北京寫字樓市場(chǎng)空置率上升至10.9%，創(chuàng)近八年來最高水平；上海寫字樓的空置率在上半年達(dá)到頂峰至18.5%，創(chuàng)下近十年新高。
縱觀整個(gè)深圳，第一太平戴維斯最新報(bào)告顯示，第三季度深圳甲級(jí)寫字樓空置率已達(dá)22.4%，同比上升4.8%，部分片區(qū)如寶安區(qū)空置率超過50%，而南山區(qū)未來兩年有大量新增供應(yīng)，空置率或持續(xù)上升；第三季度廣州甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至3.7%，創(chuàng)歷史新低。
同屬于一線城市，廣深兩地的寫字樓市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的特征。自去年第四季度以來，諸多金融公司大面積撤退，深圳寫字樓市場(chǎng)的退租跡象顯現(xiàn)，加上新商務(wù)區(qū)大量新增項(xiàng)目入市，將導(dǎo)致空置率進(jìn)一步上升。
一線城市“冰火兩重天”
寫字樓空置率的市場(chǎng)變化情況，一定程度上可以從廣深的地標(biāo)性超高層建筑中窺得一二。
近日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者分別走訪廣州、深圳部分寫字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)廣州寫字樓空置率持續(xù)走低，達(dá)到歷史新低；而深圳則相反，隨著部分片區(qū)空置率持續(xù)上升，整體租金略有下降。
記者走訪珠江新城CBD最高建筑物之一的廣州周大福金融中心(又稱“廣州東塔”)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)廣州東塔共有116層，其中7～66層為辦公區(qū)域。
據(jù)銷售中介向記者介紹，廣州東塔目前出租率大約為70%，租金在280元/平方米/月，目前已入駐包括大成Dentons、花旗銀行、畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所、視覺中國、招商蛇口華南區(qū)域總部等企業(yè)。
戴德梁行第三季度報(bào)告顯示，珠江新城商務(wù)區(qū)部分物業(yè)下調(diào)租金，平均租金環(huán)比下降1.0%，從而帶動(dòng)租賃成交，在無新增供應(yīng)的情況下，全市空置率降至3.9%，再創(chuàng)歷史新低。
作為當(dāng)前深圳寫字樓最為集中的片區(qū)，福田中央商務(wù)區(qū)的寫字樓空置率卻逐漸上升，租金亦隨之下滑。
以深圳最高地標(biāo)建筑平安金融中心為例，2016年竣工時(shí)租金曾一度逼近600元/平方米/月，而據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前出租價(jià)格集中在400元～500元/平方米/月之間。
戴德梁行分析指出，第三季度對(duì)于福田區(qū)而言，其平均租金小幅下滑2.5%至272.6元/平方米/月，空置率上升1.05個(gè)百分點(diǎn)至15.47%。
主力客群金融業(yè)所面臨的宏觀環(huán)境近期并沒有改善，行業(yè)難言復(fù)蘇，金融類企業(yè)需求處于萎縮狀態(tài)，加上中心區(qū)較高的租金水平，市場(chǎng)略有下行。
租金差別也是影響廣深兩地空置率的重要因素之一。
戴德梁行數(shù)據(jù)披露，廣州價(jià)格最高的兩個(gè)區(qū)域?yàn)橹榻鲁?、體育中心，甲級(jí)寫字樓每月平均租金分別為211.3元/平方米、187.8元/平方米；
而深圳價(jià)格最高的福田、南山區(qū)，甲級(jí)寫字樓每月平均租金分別為272.6元/平方米、229.1元/平方米，差距較大。
第一太平戴維斯商業(yè)樓宇租賃部高級(jí)董事黎青山向記者分析，“廣深兩地寫字樓空置率相差較大，與租金高低、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)。香港、深圳兩地GDP差不多，但寫字樓租金卻相差三倍，因?yàn)橄愀鄹叨朔?wù)業(yè)能承受更高租金，對(duì)于廣州、深圳而言，廣州還有很多貿(mào)易、物流企業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了對(duì)高端寫字樓需求小，租金相對(duì)要低一些，供求關(guān)系更容易達(dá)到均衡?！?/p>
新商務(wù)區(qū)空置率仍高企
廣州和深圳作為一線城市，近年來不斷擴(kuò)展新商務(wù)區(qū)，寫字樓的新增供應(yīng)量可能會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致空置率提升。
對(duì)于深圳而言，當(dāng)前重點(diǎn)建設(shè)的深圳南山前海商務(wù)區(qū)，在近兩年內(nèi)建設(shè)了大量的寫字樓。據(jù)高力國際的報(bào)告指出，上半年深圳南山前海片區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率高達(dá)65.7%，這意味超過半數(shù)面積的甲級(jí)寫字樓處于空置狀態(tài)。
記者近日走訪前海寫字樓市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，前海桂灣片區(qū)主要項(xiàng)目為華潤前海中心和卓越前海壹號(hào)，多棟嶄新的寫字樓附近，行人十分稀少，一層商鋪也都處于招商狀態(tài)，暫時(shí)未有商鋪入駐，一位現(xiàn)場(chǎng)施工人員告訴記者，“這些大樓都是在這兩年蓋起來的，有些還在施工?！?/p>
華潤前海大廈總建筑面積約34萬平方米，由三棟國際甲級(jí)寫字樓組成，最高塔樓高度近300米，將是今年前海片區(qū)最大新增供應(yīng)項(xiàng)目。
華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，“華潤前海中心項(xiàng)目總投資約200億元，是華潤置地為前海量身打造的首個(gè)金融綜合體。預(yù)計(jì)將于2019年底至2020年初交付，自持比例50%?！倍鴮?duì)于記者提出的項(xiàng)目租售情況以及如何應(yīng)對(duì)片區(qū)高空置率等問題則沒有回應(yīng)。
值得注意的是，作為商業(yè)地產(chǎn)巨頭，華潤置地近年來對(duì)寫字樓的大力投入有目共睹，2018年，華潤置地在建及擬建的寫字樓總樓面面積分別為229.15萬平方米，同期寫字樓在營總面積僅為63.29萬平方米，這意味著未來幾年入市的面積是在營面積的3.6倍。
由于前海片區(qū)空置率持續(xù)高企，當(dāng)?shù)卣瞥隽搜a(bǔ)貼措施。租賃中介陳先生告訴本報(bào)記者：“現(xiàn)在前海多數(shù)寫字樓都有政府租賃補(bǔ)貼，租賃面積不低于150平方米即可，但公司注冊(cè)地址必須在前海?！?/p>
另一家租賃公司的中介林女士則透露了更多信息，“這種租金補(bǔ)貼根據(jù)企業(yè)類型分為三類，補(bǔ)貼幅度在30%～50%之間，補(bǔ)貼上限金額在300萬元～500萬元之間，可連續(xù)補(bǔ)貼3年，一般是今年申請(qǐng)，明年補(bǔ)貼今年租金，總體還是要看企業(yè)的基本情況?！?/p>
今年6月17日，深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局印發(fā)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進(jìn)企業(yè)回歸辦公用房租金補(bǔ)貼辦法》(下稱《租金補(bǔ)貼辦法》)的通知。
記者查閱《租金補(bǔ)貼辦法》發(fā)現(xiàn)，補(bǔ)貼類別分為一般補(bǔ)貼對(duì)象、重點(diǎn)補(bǔ)貼對(duì)象、特殊補(bǔ)貼對(duì)象三類。其中，一般補(bǔ)貼對(duì)象面向所有企業(yè)；重點(diǎn)補(bǔ)貼對(duì)象指總部、持牌金融機(jī)構(gòu)和上市等大型企業(yè)；特色補(bǔ)貼對(duì)象則指港企。
林女士還告訴記者，由于之前深圳P2P公司、私募基金企業(yè)出現(xiàn)過大規(guī)模退租的情況，這類型企業(yè)目前在市場(chǎng)上都不太受歡迎?！叭绻闶荘2P公司、私募基金企業(yè)，那進(jìn)來會(huì)比較受限制，因?yàn)闃I(yè)主們都希望企業(yè)比較穩(wěn)定，而且不希望自身的形象受到影響?！?/p>
聯(lián)合辦公成租賃主力軍
新商務(wù)區(qū)大量入市的新寫字樓將導(dǎo)致供應(yīng)過剩，沖擊已有的寫字樓市場(chǎng)，導(dǎo)致空置率進(jìn)一步上升。
第一太平戴維斯的報(bào)告指出，2019年第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來九個(gè)新增項(xiàng)目(共11棟寫字樓)入市，季內(nèi)新增供應(yīng)量共計(jì)約69.1萬平方米，是2018年同期的3.1倍。
截至2019年第三季度，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比上升11.4%至676.9萬平方米。
戴德梁行報(bào)告也指出，第四季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有三個(gè)項(xiàng)目集中入市，帶來約24萬平方米的新增供應(yīng)，屆時(shí)越秀和珠江新城兩大商務(wù)區(qū)近兩年來無新增供應(yīng)入市的局面將被打破，全市存量將攀升至509.9萬平方米。
對(duì)于大量新增供應(yīng)，聯(lián)合辦公的興起成為吸納新增和空置寫字樓的主力軍。此外，在不少公司退租、改租的情況下，聯(lián)合辦公也成為商業(yè)寫字樓領(lǐng)域的黑馬，甚至開始承接許多退出甲級(jí)寫字樓的用戶。
聯(lián)合辦公企業(yè)ATLAS寰圖CEO陳思烺在受訪時(shí)曾表示，“中國數(shù)量龐大的中小企業(yè)其實(shí)也有租用甲級(jí)寫字樓的需求，這時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公可以分?jǐn)偤芏喑杀?，這樣就能將進(jìn)入門檻降低，吸引中小企業(yè)入駐，通過精細(xì)化運(yùn)營，我們也能為租客提供更加多元化的產(chǎn)品線?！?/p>
從2015年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長。在廣州、深圳兩地市場(chǎng)，聯(lián)合辦公運(yùn)營商繼續(xù)加速擴(kuò)張。
據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳有超過60家聯(lián)合辦公的運(yùn)營商。戴德梁行發(fā)布的《大中華區(qū)的聯(lián)合辦公空間》報(bào)告則顯示，至今約有40個(gè)主要的聯(lián)合辦公空間分布在廣州的甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓、創(chuàng)意園內(nèi)。
寰圖相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，不少企業(yè)下調(diào)其行業(yè)的未來經(jīng)營展望，進(jìn)而縮減開支、節(jié)省成本，而聯(lián)合辦公拎包入駐、靈活方便的辦公策略可以滿足企業(yè)攤銷裝修成本以及降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的辦公訴求。
官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，寰圖一個(gè)聯(lián)合辦公工位的價(jià)格僅為2380元/月，并包含了前臺(tái)接待、行政服務(wù)支持、免費(fèi)茶水等相關(guān)服務(wù)，對(duì)于用人單位而言能有效降低各項(xiàng)成本。
第一太平戴維斯深圳投資部副董事總經(jīng)理吳睿指出，聯(lián)合辦公早期主要服務(wù)于初創(chuàng)類公司。但由于創(chuàng)業(yè)公司承租能力低、租期短、續(xù)約率低等特點(diǎn)，使得聯(lián)合辦公的盈利空間較小。
未來應(yīng)順應(yīng)需求端市場(chǎng)變化，部分聯(lián)合辦公品牌對(duì)辦公空間以及功能進(jìn)行改善，并且為大企業(yè)客戶提供定制化服務(wù)。
來源：中國經(jīng)營報(bào)
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