在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、人口集聚的優(yōu)勢上，中小城市規(guī)模發(fā)展迅速，疊加市場下沉、線下消費(fèi)回暖等因素，諸多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍三四線城市，尤其是在華東區(qū)域。
中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，三四線及以下城市依然是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資和開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。
下沉市場機(jī)遇雖大，但也需要看到中小城市在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中面臨的問題，例如商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)數(shù)量多質(zhì)量不高、同質(zhì)化現(xiàn)象，而當(dāng)下房地產(chǎn)融資趨緊的大環(huán)境也需要考慮。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長、商務(wù)部市場運(yùn)行專家王永平近日在第三屆全國中小城市商業(yè)創(chuàng)新商業(yè)發(fā)展論壇上提出，中小城市既有一二線城市比如區(qū)域供應(yīng)量過大、招商比較難的共性問題，也有自身的問題，即用綜合體做商業(yè)地產(chǎn)模式的優(yōu)勢不明顯。
如何布局中小城市、擴(kuò)大市場占有率，并改變中小城市的商業(yè)發(fā)展面貌，成為近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)關(guān)注的問題。
下沉市場潛力
今年以來，國家和各地方政府著力推出了一系列促消費(fèi)、穩(wěn)增長的措施。國辦今年8月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)占流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見》（下稱《意見》）提出，當(dāng)前流通消費(fèi)領(lǐng)域仍面臨一些瓶頸和短板，特別是傳統(tǒng)流通企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型有待加強(qiáng)，商品和生活服務(wù)有效供給不足，消費(fèi)環(huán)境需進(jìn)一步優(yōu)化，城鄉(xiāng)消費(fèi)潛力尚需挖掘。
中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2019中國中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告》（下稱“報(bào)告”）認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，中小城市城鎮(zhèn)人口快速提升，消費(fèi)總量逐漸擴(kuò)大，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國縣與縣市一級小城市就有2800多個(gè)，加上一些三線城市就有3000多個(gè)。
中指控股CEO、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜告訴第一財(cái)經(jīng)，從商業(yè)地產(chǎn)新開工、賣地等市場份額來講，三四線城市占到了市場的60%左右。從總量來說，這是一個(gè)比較龐大的數(shù)量。人口在進(jìn)一步向大城市聚集，但更多農(nóng)村進(jìn)城的人會選擇在就近縣城，很大一部分人會聚集在中小城市，人來了需求也來了，也就需要商業(yè)配套服務(wù)，再加上消費(fèi)升級，市場面臨的機(jī)遇比較大。
“比如，消費(fèi)升級、市場聚集之后的需求還是帶來了很好的發(fā)展機(jī)遇。有一些小鎮(zhèn)青年也在不斷追求時(shí)尚，實(shí)際上，我們升級這塊也會給原有城市注入一些新的活力，也會帶來新的發(fā)展機(jī)遇。”黃瑜說。
中小城市崛起的龐大消費(fèi)群體，將成為支撐商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的核心動力。
同時(shí)，報(bào)告提出，今年以來，線下零售回暖，而線上零售增速下滑明顯；而且，線上線下逐漸融合發(fā)展，線下零售企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型下經(jīng)營狀況有所改善。2019 年前三季度線下零售額累計(jì)同比增速為5.6%，重新恢復(fù)正增長；而前三季度線上零售額累計(jì)同比增速已經(jīng)下降到16.6%。線上和線下零售額同比增速的差值已趨向于逐漸收窄，整個(gè)零售市場正面臨著新的發(fā)展格局。
黃瑜也表示，和東部城市相比，中西部城市城市化率沒有那么高，不過這也是機(jī)會。可以看到一些中部、西部地區(qū)不太發(fā)達(dá)的地市，最近幾年房子賣得不錯，也在一定程度提升了城市化率。需求是隨人流的，中西部地區(qū)的人口大省同樣也有機(jī)遇。
現(xiàn)狀與困境
根據(jù)報(bào)告，從商業(yè)用房市場看，2019年1~9 月，三四線及以下城市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工面積、銷售面積占全國商業(yè)營業(yè)用房對應(yīng)項(xiàng)的比重分別為54.0%、63.2%、65.4%。三四線及以下城市商業(yè)營業(yè)用房新開工及銷售規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先于一二線城市。相較于其他地區(qū)，華東地區(qū)三四線城市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積和銷售面積整體偏大。
從商辦用地市場看，三四線城市的成交面積保持穩(wěn)定，成交樓面均價(jià)連續(xù)六年保持上漲，市場有所升溫。2019年1~9 月，全國商辦用地供求均下降，成交樓面均價(jià)同比下跌。相較一、二線城市，三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長、成交樓面均價(jià)同比上漲。
在線下零售回暖和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的背景下，中小城市商業(yè)地產(chǎn)面臨升級機(jī)遇。
王永平認(rèn)為，一二線城市常常住宅銷售比較好、房價(jià)高，開發(fā)商拿地時(shí)通常都是做綜合體，商業(yè)物業(yè)的成本在住宅利潤中可以消化、覆蓋。但是，不少三四線城市住宅的漲幅比較小，用綜合體做商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)模式的優(yōu)勢并不明顯。
目前，最常見的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)模式是，用商業(yè)項(xiàng)目捆綁低價(jià)拿地，以住宅和街區(qū)的利潤來平衡購物中心的投入，獲取商業(yè)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)“捆綁紅利”的屬性，決定了商業(yè)必須要做。但開發(fā)商往往事前輕視了，事后卻發(fā)現(xiàn)要么地拿錯了、要么樓造錯了，當(dāng)項(xiàng)目啟動推進(jìn)后，才發(fā)現(xiàn)陷入了兩難境地。
恒太商業(yè)管理有限公司董事長胡敏杰透露，在過去十年，全國商業(yè)營業(yè)用房開工建設(shè)達(dá)20.9億平方米，但建成開業(yè)率為43%左右；而百強(qiáng)房企所持有的商業(yè)項(xiàng)目,達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的為36%。
就商業(yè)模式的同質(zhì)化而言，綠城管理集團(tuán)副總經(jīng)理祝軍華表示，中國商業(yè)發(fā)展的第一階段是規(guī)模化過程，如果沒有規(guī)模就沒有話語權(quán)，規(guī)模需要標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化就需要可復(fù)制，所以導(dǎo)致了同質(zhì)化。不過，他也認(rèn)為，規(guī)模發(fā)展階段就要過去了，因?yàn)橥顿Y已到了邊界，加之整個(gè)回收周期太長和融資環(huán)境的變化。“第二階段會朝著多元化的精準(zhǔn)定位發(fā)展，盡可能減少同質(zhì)化構(gòu)成的商業(yè)模式出現(xiàn)。”
市場前景可觀
祝軍華表示，就中國房地產(chǎn)的形勢而言，上半場的增長是投資驅(qū)動的資本性增長，并不是能力性增長，而進(jìn)入下半場，就要靠運(yùn)營來增長，管理、優(yōu)化、盤活資源，使資源發(fā)揮更大的社會價(jià)值，中小城市有質(zhì)量的增長或基本保障，吃、住、學(xué)等投入是接下來的重點(diǎn)投資方向。
同時(shí)，報(bào)告認(rèn)為，未來隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)、三四線城市居民消費(fèi)能力的提升，能夠滿足整個(gè)家庭不同年齡段人群購物、娛樂休閑、餐飲等消費(fèi)需求的一站式購物中心將成為中小城市商業(yè)升級的主要趨勢。在滿足大眾消費(fèi)的基礎(chǔ)上，能夠與一站式購物中心形成差異化經(jīng)營的“小而美”主題型購物中心也將成為部分企業(yè)打造獨(dú)特產(chǎn)品定位的選擇。
從發(fā)展趨勢看，文化IP的塑造正逐漸成為中小城市商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營的關(guān)注點(diǎn)。而數(shù)字科技的賦能，則是購物中心實(shí)現(xiàn)效率提升、增強(qiáng)購物體驗(yàn)的重要技術(shù)手段。
就發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)而言，王永平認(rèn)為，三四線城市都在提夜間經(jīng)濟(jì)，主要是因?yàn)檎咭蛩剌^大。發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)，需要考慮到企業(yè)的管理成本、城市公共交通配套等問題，還有是對城市形象和城市管理造成的問題。
上述《意見》提出，活躍夜間商業(yè)和市場，有條件的地方可加大投入，打造夜間消費(fèi)場景和集聚區(qū)，完善夜間交通、安全、環(huán)境等配套措施，提高夜間消費(fèi)便利度和活躍度。同時(shí)，降低流通企業(yè)成本費(fèi)用。推動工商用電同價(jià)政策盡快全面落實(shí)。
來源：第一財(cái)經(jīng)
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